Незважаючи на те, що старт створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків в Україні було подано ще у 2001 році, процес цей займає багато років і залишається предметом жвавих дискусій та запитань власників квартир. Чому нам потрібна ОСББ? Що зміниться на краще? І де гарантія успіху?
На жаль, темпи створення ОСББ в Україні відчутно сповільнилися після 2016 року, коли відбувся найбільший приріст реєстрацій. Ця зупинка була спричинена прийняттям Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” у 2015 році. Цей закон надавав власникам один рік для самостійного вибору форми управління багатоквартирним будинком. У випадку невирішення цього питання власники будинку позбавлялися права обирати, і управителів призначали виконавчі органи місцевої влади.
За даними Державної служби статистики, на початок 2020 року в Україні функціонувало 32 982 ОСББ. На сьогодні створюється приблизно 140 нових ОСББ щомісяця. Якщо такий темп реєстрації не збільшиться, то за існуючих умов в усіх багатоквартирних будинках України об’єднання співвласників буде створено лише через 87 років.
Проте досвід існуючих ОСББ свідчить про те, що саме об’єднання співвласників на сьогодні є найкращою формою управління багатоквартирними будинками. Це підтверджується як офіційною статистикою, так і звітами міжнародних організацій.
Але що ж заважає створенню ОСББ? Експерти вказують на те, що головними перешкодами є недостатня інформованість мешканців про можливості та переваги ОСББ, а також поширені упередження та страхи стосовно цієї форми управління.
Чого найбільше бояться власники квартир?
Часто мешканці багатоквартирних будинків, обурені різноманітними чутками, не ризикують створити ОСББ. Деякі з цих чуток стали справжніми міфами, які часто поширюють опоненти ОСББ.
Міф 1: Управління ОСББ може бути недобросовісним. “Голова правління може виявитися недобросовісною особою та несправедливо розподіляти гроші ОСББ”, – чути дуже часто від власників квартир.
Насправді: Згідно з законом, керівництво ОСББ відбувається колективним виконавчим органом – правлінням, а не однією особою, як, наприклад, головою правління. Більше того, голову правління не призначає ніхто ззовні. Правління обирається загальними зборами ОСББ, отже, співвласники самі вирішують, кому доручити управління своїм будинком. І якщо співвласники не задоволені роботою правління, його можна переобрати.
Міф 2: Діяльність правління ОСББ неможливо контролювати. Люди переживають, перш за все, те, що їхні кошти підуть невідомо куди.
Насправді: Контроль за діяльністю правління встановлюється самими співвласниками. Це здійснюється обраною ними ревізійною комісією (або ревізором). Ревізійну комісію (ревізора) обирають загальні збори об’єднання, і тільки з числа співвласників багатоквартирного будинку. Жодна інша форма управління багатоквартирним будинком не здатна забезпечити таку прозорість і контроль за використанням коштів, як ОСББ. Навпаки, використання коштів, які сплачуються ЖЕКу, проконтролювати неможливо.
Міф 3: Через відмову від ЖЕКу будинок ніхто не буде обслуговувати. “У нас немає фахівців, які мають знання та досвід з експлуатації будинків, водопостачання, бухгалтерії та інше. Без таких фахівців, ОСББ не зможе нормально працювати”.
Насправді: В ОСББ самі співвласники вирішують, які роботи та за які кошти виконувати у своєму будинку та в якому розмірі збирати для цього внески. А якщо серед співвласників багатоквартирного будинку немає певного фахівця, його можна найняти. Адже закон не вимагає від співвласників утримувати свій будинок виключно своїми силами. Навпаки, для того ОСББ і надано статус юридичної особи, щоб об’єднання могло повноцінно функціонувати і залучати необхідних фахівців чи підрядників. Найняти прибиральника чи двірника не так страшно, як здається.
Додатковою перевагою ОСББ в цьому питанні є те, що роботи у будинку можуть виконувати його мешканці за внески на утримання будинку та прибудинкової території.
Міф 4: А якщо доведеться платити за сусіда? Мовляв, “у будинку завжди знайдуться боржники, і їхні неплатежі доведеться покривати за рахунок сумлінних співвласників”.
Насправді: Експертні опитування підтверджують, що рівень оплати у будинках, де створене ОСББ, перевищує 98% щомісяця. Адже в ОСББ мешканці починають більше усвідомлювати себе власниками свого будинку, і це підвищує їхню почуття відповідальності. Крім того, сусіди вправі впливати на боржників.
За допомогою ефективного обліку та контролю над фінансами ОСББ може ефективно управляти коштами та запобігати недоплатам. Якщо співвласники дійсно опиняються в ситуації, коли потрібно взяти позику чи залучити додаткові кошти, це вирішується колективно і на засадах демократії, а не призводить до заборгованостей інших співвласників.
Ось декілька ключових міфів, які часто стримують людей від створення ОСББ. Переваги ОСББ полягають у більшому контролі співвласників над управлінням будинком і у здатності ефективно розподіляти витрати для забезпечення належного обслуговування будинку.
Міф 5: Сума квартплати в ОСББ буде більшою, ніж у ЖЕКу. Часто власники квартир вважають, що голови ОСББ можуть самостійно визначати розмір внесків на утримання будинку і, звичайно, будуть його завищувати.
Насправді: За практикою, внески на утримання будинку та прибудинкової території в ОСББ зазвичай нижчі (а іноді значно нижчі), ніж сума квартплати у будинках, які обслуговуються компаніями-управителями. По-перше, Закон надає право мешканцям будинку самостійно встановлювати вартість послуг з утримання свого будинку, і збільшення тарифу неможливе без рішення загальних зборів співвласників. По-друге, ОСББ можуть знизити адміністративні витрати та вартість комунальних послуг завдяки об’єднанню кількох ОСББ в асоціацію. По-третє, слід враховувати, що ОСББ є неприбутковою організацією і звільнене від сплати податку на додану вартість, який становить 20% тарифу для будинків, що обслуговуються управителями.
Міф 6: А чи не забере ОСББ чи банк наші квартири? Зазвичай такі запитання виникають через побоювання, що при створенні ОСББ квартири переходять у власність ОСББ, або коли йдеться про залучення кредитних коштів на енергомодернізацію будинку.
Насправді: Занепокоєння, що ОСББ може забрати квартири, є абсолютно необґрунтованим. Створення ОСББ не впливає на власність житлових приміщень. ОСББ не стає власником окремих квартир, і власники залишаються власниками своїх житлових приміщень. На додаток, співвласники не несуть відповідальності за зобов’язаннями ОСББ. Стосовно отримання кредитів для енергомодернізації будинків, банки можуть кредитувати ОСББ без застави, і сплата кредиту здійснюється з коштів, які ОСББ має на своєму рахунку.
Міф 7: Якщо створимо ОСББ, то будемо змушені робити капітальний ремонт за власні кошти. Ще одним поширеним міфом є переконання, що створюючи ОСББ, власники квартир повинні самі фінансувати капітальний ремонт будинку.
Насправді: Згідно з чинним законодавством, обов’язок фінансування капітального ремонту несуть співвласники багатоквартирного будинку, незалежно від того, чи управляє будинком ОСББ чи ЖЕК. Створення ОСББ ніяк не змінює цих обов’язків, але може допомогти отримати фінансову підтримку від держави або місцевих органів у виконанні капітального ремонту.
Тож всі ці міфи, які стримують власників квартир від створення ОСББ, є необґрунтованими. Власники квартир мають багато переваг при управлінні своїм будинком через ОСББ, зокрема більший контроль та можливість знизити витрати на утримання будинку.
Коли найдоцільніше створювати ОСББ?
Це питання нерідко виникає серед співвласників багатоквартирного будинку. Однак можна давати впевнену відповідь: «Краще не зволікати!» Чим раніше ви створите ОСББ і прийметесь за самостійне управління своїм будинком, тим менше проблем ви зустрінете у майбутньому. Відкладати це рішення на потім означає тільки відкладати неминуче. Зараз часто навіть управителі закликають мешканців будинків створити ОСББ, оскільки це може відкрити двері до енергомодернізації будівлі та інших корисних ініціатив.
Крім того, після створення ОСББ ваш будинок стає справжньою громадою. Люди стають більш зацікавленими в стані будинку, збираються на загальних зборах, навчаються шукати компроміси та ухваляти спільні рішення. Одним словом, вони стають кращими власниками і сусідами, бо більше турбуються про свій будинок і довіряють одне одному.
У будинках з ОСББ житло починається не лише з власної квартири, а з під’їзду, і дім справді набуває душі. Коли люди розуміють себе господарями, вони спроможні разом поліпшити свій будинок, усвідомлюючи, що це цінний актив, який вони передадуть своїм нащадкам.